万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中(早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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